ساماندهی وضعیت ساختمانهای فاقد سند رسمی، با ابلاغ قانون
ساماندهی وضعیت ساختمانهای فاقد سند رسمی، با ابلاغ قانون
سال گذشته كليات لايحه تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي در مجلس شوراي اسلامي تصويب شد. نمايندگان با 176 راي موافق5 راي مخالف و 7 راي ممتنع پس از ايراد نطقهاي حيدري دستنايي و قاضيپور به عنوان مخالفان كليات، و ثروتي به عنوان موافق، به كليات اين لايحه راي دادند و در ادامه با تصويب نهايي لايحه و تاييد شوراي نگهبان اين لايحه به تازگی از سوي رييسجمهوری ابلاغ شد.
بر اين اساس در هر حوزه ثبتي هیئت يا هیئتهاي حل اختلاف با حضور يك قاضي به انتخاب رييس قوهقضاييه، رييس اداره ثبت يا قائممقام وي و حسب مورد رييس اداره راه و شهرسازي يا رييس اداره جهاد كشاورزي تشكيل ميشود تا در صورت لزوم با انجام تحقيقات لازم در خصوص موارد مبتلابه صدور راي كنند.همچنين بر اساس اين قانون، براي تعيين تکليف وضعيت ثبتي ساختمانهايي که اشخاص بر روي اراضي احداث کردهاند و منشاء تصرفات آنها قانوني است اما به لحاظ موانع قانوني امکان صدور سند رسمي براي آنها ميسر نيست و همچنين تعيين تکليف وضعيت اراضي کشاورزي و زراعي و باغهايي كه مورد بهرهبرداري قرار گرفتهاند که داراي شرايط مزبور هستند در هر حوزه ثبتي هیئت يا هیئتهاي حل اختلاف با مسئوليت نماينده استاندار و با حضور نمايندگان دادگستري، ثبت اسناد و املاک محل، اداره مسکن و شهرسازي، جهاد کشاورزي شهرستان و سازمان حفاظت محيط زيست تشکيل ميشود و هيئت مذکور با بررسي مدارک و دلايل ارايه شده و در صورت لزوم انجام تحقيقات لازم و جلب نظر کارشناسان مربوط، مبادرت به صدور راي ميکند. بر اين اساس اراضي دولتي ملي و منابع طبيعي از شمول اين قانون مستثني هستند.
اعتراض به آرای هیئت
بر اساس اين قانون، اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف شده است آرای هیئت را در دو نوبت به فاصله ١٥ روز از طريق روزنامه کثيرالانتشار و محلي آگهي کند و در صورتي که اشخاص ذي نفع به آرای اعلام شده اعتراض داشته باشند بايد از تاريخ انتشار اولين آگهي تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسليم و رسيد اخذ کنند.معترض بايد ظرف مدت يک ماه از تاريخ تسليم اعتراض مبادرت به تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل کند و گواهي تقديم دادخواست را به اداره ثبت محل تحويل دهد. در اين صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعي دادگاه خواهد بود در صورتي که اعتراض در مهلت قانوني واصل نشود يا معترض گواهي تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل ارائه نکند اداره ثبت محل بايد مبادرت به صدور سند مالکيت کند. صدور سند مالکيت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.همچنين در مواردي که انتقال املاک به نحو مشاع و تصرف متصرفان در آن به صورت مفروض باشد و متصرف تقاضاي صدور سند مالکيت کنند، هیئت پس از کارشناسي و تهيه نقشه کلي ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن رسيدگي کرده و در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضي مبادرت به صدور راي ميکند.بر اساس اين قانون، در صورتي که تمام يا بخشي از اعيان در اراضي موقوفه احداث شده باشد، هيئت با موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف محل و رعايت مفاد وقفنامه و چنانچه متولي منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن جميع جهات به موضوع رسيدگي و پس از تعيين اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکور صورت ميگيرد به صدور رأي اقدام ميکند. قانون فوق مشتمل بر ١٨ ماده و ١٩ تبصره از سوي رييسجمهوری براي اجرا ابلاغ شده است. همچنين در اين قانون آمده که شهرداریها فقط میتوانند درباره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک به متصرف موافقت کنند.يكي از مهمترين مواد اين قانون ماده 15 میباشد. در ماده 15 به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده شده است چنانچه متصرفان در یک پلاک چند نفر باشند، با دریافت هزینه کارشناسی و انتخاب هیئتی از کارشناسان ثبتی، حدود کلی پلاک را نقشهبرداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت بنا و اعیان تعیین و دستور رسیدگی حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر کند. همچنين در تبصره یک این ماده آمده است که رسیدگی به پرونده افراد متقاضی به ترتیب نوبت آنان است.لازم به ذكر است كه قانونگذار در تبصره دوم این ماده مقرر کرده است: در هر مورد که به منظور اجرای این ماده نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد، واحدهای ثبتی مکلفند حسب مورد از اداره راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی استعلام و با رعایت نظر دستگاه مذکور اقدام کنند.همچنين در ماده 16 این لایحه مقرر شده است كه برای املاکی که در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل شده و تاکنون منجر به صدور رای یا قرار بایگانی نشده است، مطابق مقررات این قانون مجددا پرونده تشکیل شود.
تعيين مجازات كيفري
تفاوت عمده و اساسي قانون فعلي با قانون گذشته كه در سال 1310 به تصويب رسيده بود، تغيير در مواد 147 و 148 قانون سابق است. در قانون فعلي بيتوجهي به درخواست مردم از سازمان ثبت براي صدور سند صراحتا دارای ضمانت اجرای كيفري است. رضا تاجگر كارشناس حقوق ثبت با اشاره به اين موضوع ادامه ميدهد طبق ماده 10 قانون جديد، هیئت باید نماینده تامالاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام كند.وي ادامه ميدهد: اين ماده در ادامه به اين نكته پرداخته كه در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفی نماینده یا عدم اعلام پاسخ ظرف دو ماه، متخلف یا متخلفان به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا یک سال توسط هیئتهای رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع انضباطی مربوط محکوم میشوند. در صورت تکرار، متخلف یا متخلفان به انفصال دايم محکوم میشوند، این ضمانتاجراهای کیفری، تفاوت عمده قانون جديد با قانون قديم است چراكه در قانون قديم اين موضوع وجود نداشت و تا جايي كه به خاطردارم جرمي براي فرد متخلف از اين بند مقرر نشده بود.تاجگر اين نكته را جزو نقاط قوت قانون مذكور دانسته و ادامه ميدهد: اگر اين قانون مصوب در اجرا نيز پياده شود ميتواند تبعات مثبتي را براي كاهش میزان جرايم ثبتي و تصرفات غيرقانوني به وجود آورد.
آپارتمانها به قانون جديد اضافه شده
قادر فرامرزپور معاون مديركل سابق سازمان بازرسي كشور ميگويد: اين قانون در واقع متصل به قانون اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت كشور است كه در سال 1351 به تصويب رسيده بود و در سال 1365 اصلاحاتي در آن انجام شد. وي ادامه ميدهد البته آخرين مرحله اجراي قانون 20 ديماه 1383 بود كه ديگر اين قانون تمديد نشده بود و تقاضاهاي اينچنيني را قبول نكرده بودند.فرامرزپور با اشاره به اين نكته كه عناوين اين دو قانون متغير بوده و محتواي يكساني دارد، عنوان ميکند كه موارد ذكر شده در قانون موارد خوبي است كه البته بايد منتظر ماند تا سازمان ثبت با همكاري وزارت دادگستري آييننامه اجراي آن را نيز تدوين كند.وي ادامه ميدهد: قبلا آپارتمانها مشمول قانون فوق نبودند كه اكنون در تبصره ماده 7 اضافه شدهاند. بايد ديد چطور در آييننامه براي اجراي آن راهكاري انديشيده ميشود چرا كه به ظاهر اجراي آن سخت است.فرامرزپور با اشاره به نقاط مثبت فراوان قانون جديد ميگويد كه بودن كارشناسان جهاد كشاورزي و راهسازي در كنار كارشناسان ثبت يكي ديگر از نقاط مثبتي است كه در قانون جديد پديد آمده و بررسي شرايط زمينها را سهلتر ميكند.
بررسي اعيانهاي تصرفي در قانون جديد
تفاوت عمده ديگر قانون ثبتي فوق اين است كه قبلا در مواد 147 و 148 قانون صرفا مراجع به اراضي تصرفي رسيدگي ميكردند اما در قانون جديد طبق ماده يك تصريح شده كه به ساختمانهاي احداث شده بر روي اين اراضي نيز رسيدگي كنند. تاجگر با بيان اين مطلب ميگويد كه قانون جديد با گذاشتن بررسي اعياني ساختمانهاي تصرف شده و رسيدگي به آنها قانون را كامل كرده است.وي درباره ديگر تفاوت اين قانون با قانون گذشته ميگويد كه در قانون فعلي منشای تصرفات بايد قانون باشد تا متصرف تصرف را قانوني انجام داده باشد.تاجگر ادامه ميدهد: اما براي اين تصرف قانوني در قانون فوق موادي ياد نشده كه همين موضوع باعث ميشود تصور كنيم كه منظور فقط آن دست اراضي است كه مالك سند مفروزي يا سند مالكيت رسمي مشاعي داشته باشد در حالي كه بايد در تبصره آن اين موضوع گنجانده شود كه دركنار اين موارد اگر حكم قضايي بر تصرف صادر شده باشد نيز اين حكم معتبر است.
هیئت حل اختلاف كدخدامنشي نميكند
در ماده يك قانون جديد هیئت حل اختلاف وظيفه رسيدگي به دعاوي ثبتي را دارد. تاجگر با اشاره به اين مطلب ميگويد: در قانون قبلي هیئت نقش كدخدامنشي داشت و در مواد قانوني ذكر شده بود كه دعاوي را از راه كدخدامنشي حل و فصل كند اما در قانون جديد اين عنوان با بررسي قانوني تغيير كرده است.وي ادامه ميدهد: هیئت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارايه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای میکند و براي جلسات خود ميتواند از نمايندگان حقوقي دستگاههاي ذيربط بدون داشتن حق راي دعوت به عمل آورد تا بتواند به دعاوي با دليل و مستندات بيشتري رسيدگي كند.تاجگر در كل ارزيابي اين قانون را مثبت دانسته و ميگويد كه اگر قوانين مصوب كه توسط رييسجمهوری هم ابلاغ شده است به درستي اجرايي شود، ميتواند به سود كشور تمام شده و سر و ساماني به وضعيت اراضي ثبتي دهد. تنها بايد در داشتن سند مالكيت قطعي نيز در قانون تاكيد شود كه اين موضوع از جمله موضوعات مهم و جامانده قانون كنوني است.قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به تازگي توسط رييسجمهور ی ابلاغ شده و انتظار ميرود با اجرايي شدن آن تحولي عظيم در قوانين ثبتي كشور كه پايه آن به سال 1310 برميگردد رخ دهد. بسیاری از دعوای که در دادگستری مطرح میشود به این دلیل است که در نقلوانتقالات اموال منقول و غیرمنقول سند رسمی تنظیم نشده است. بار اثباتی سند رسمی در دعاوی زیاد است به همین دلیل در صورتی که مستند یکی از طرفین سند رسمی باشد تعیین تکلیف دعوا کار دشواری نیست. اما در طول سالهای گذشته زمینهای فاقد سند وجود داشته است که باید برای حل مشکلات آنها چارهای اندیشید. به تازگی قانونی در این خصوص به تصویب رسیده است که کارشناسان اظهار امیدواری میکنند اجرای آن مشکلات این حوزه را حل خواهد کرد.
روزنامه حمایت 4/4/1391
